最終更新日: 2026年4月22日
信用力スコアは、物件に蓄積されたデータの「網羅性・裏付け・継続性・整合性」を 0〜100 で数値化したものです。物件の収益性や資産価値そのものを評価するものではなく、物件のデータが第三者から信頼されうる水準に達しているかを示します。
OY.AI は「物件単位でデータを蓄積し、時間を超えて価値化する」ことを目指しています。オーナーは譲渡・売却で入れ替わっても、物件のデータは継続して積み上がります。蓄積された経営データは 物件そのものの信頼度 を形成し、譲渡先・共有相手・金融機関との対話で価値を発揮します。
スコアはその信頼度を可視化したものです。入力しただけで満点にはならず、継続と裏付けの両方が評価されます。
| グレード | スコア範囲 | 意味 | 解放される機能 |
|---|---|---|---|
| D | 0〜39 | 始まったばかり、育成中 | — |
| C | 40〜59 | 記録が育ちつつある | 基本版 DD 資料の出力 |
| B | 60〜79 | 経営実績として形になっている | 詳細版 DD 資料の出力 |
| A | 80〜100 | 長期 × 裏付け × 網羅が揃った、第三者向け水準 | 検証済みバッジの取得 |
スコアは以下の 5 軸で算出されます。基礎合計 95 点 + ボーナス最大 10 点で、合計は 100 点でキャップされます。
| 軸 | 配点 | 意味 |
|---|---|---|
| A網羅性 | 25 | データが揃っているか |
| B裏付け | 50 | 証憑の強さと第三者性 |
| C継続性 | 15 | 時間の蓄積 + 現オーナーの活動 |
| D整合性 | 5 | データ間の矛盾がないか |
| E運営誠実度（ボーナス） | 最大 10 | 発生した運営イベントを隠さず記録しているか |
物件の所有期間（取得月〜現在）のうち、月次実績が記録されている月の割合です。直近 12 ヶ月の記録に重みを置き、最近の活動が反映されやすくなっています。
経費カテゴリの登録種類数 ÷ 標準カテゴリ数（管理費・修繕費・租税・保険・光熱 等）。
取得日・構造・築年・面積・用途・地目 の入力網羅度。必要最低限のため低配点です。
最大配点の軸です。データを入力するだけでなく、証憑（領収書・通帳・契約書・登記簿等）で裏付けがどの程度あるかを評価します。自己申告だけでは高得点にはなりません。
充足率 × 充足月の検証質 × 31 で算出します。
| 検証レベル | 重み | 説明 |
|---|---|---|
| 自己申告 | 0% | 手動入力のみ。スコアに寄与しません。 |
| 書類添付済み | 40% | 証憑書類が添付されている状態。 |
| AI 照合済み | 100% | AI により証憑との金額・日付・対象が一致した状態。 |
充足率が低いと、書類の質が高くても低得点になります（4% 充足 × 質 0.7 ≈ 1点、80% 充足 × 質 0.8 ≈ 20点）。
充足率 × avg(第三者性スコア) × 19 で算出します。B1 と同じ充足率で乗算されるため、証憑がほとんどない物件は書類の質が高くても低得点になります。
第三者性スコアは OY.AI の AI が OCR 時に 0.00〜1.00 で自動算出します。判定観点: 発行元が銀行・税務署・保険会社・管理会社などの組織か / 正式な印章・ロゴ・住所情報が含まれるか。通帳・登記簿・領収書などは高スコア、手書きのメモは低スコアになります。
連続記録年数で採点します。譲渡で引き継いだ期間も含むため、前オーナー分の実績は物件の資産として残ります。
| 連続年数 | 得点 |
|---|---|
| 1 年 | 2 点 |
| 3 年 | 5 点 |
| 5 年 | 7 点 |
| 10 年以上 | 8 点 |
現オーナー所有期間の直近 6 ヶ月の記録率で採点します。記録があれば 6/6 = 7 点、半分なら 3.5 点、無ければ 0 点。
これにより、前オーナーの記録が厚くても現オーナーが放置していれば下がる設計になっています。
異なるデータ間の整合性をチェックします。
| チェック項目 | 配点 | 条件 |
|---|---|---|
| 部屋 ↔ 月次実績 | 1.5 点 | 部屋が登録済みで、月次実績も入力されている |
| ローン ↔ 利息 | 1.5 点 | ローンがある場合、利息データが登録されている（無しの場合は自動付与） |
| 資産 ↔ 減価償却 | 1 点 | 資産がある場合、償却スケジュールが設定されている（無しの場合は自動付与） |
| 取得価格 | 1 点 | 物件の取得価格が設定されている |
※ 前月比の急変検出は廃止しました。固定資産税・大規模修繕・保険一括払いなど、単発で発生するのが正当な費用を減点対象にしないためです。
運営イベントの記録があれば加点。減点はありません。発生が不定のイベントを、発生した分だけ評価するボーナス枠です。
| 項目 | 配点 | 判定 |
|---|---|---|
| 修繕・メンテナンス実施記録 | 3 点 | 過去 12 ヶ月に 1 件以上の修繕レコード |
| 入退去履歴 | 3 点 | 過去 12 ヶ月に 1 件以上の契約状態変更 |
| 業者・委託先情報 | 2 点 | 管理会社・修繕業者などの情報入力あり |
| 賃料改定履歴 | 2 点 | 過去 12 ヶ月に 1 件以上の賃料改定記録 |
「前オーナーの履歴が長いが現オーナーが放置している」状態を正しく低評価するため、以下が連動して効きます:
合計で、放置オーナーは 最大でも約 46〜50 点 で頭打ちとなり、Grade C 水準で止まります。
物件のスコアに応じて、以下の機能が段階的に解放されます。
| スコア | 解放される機能 | 用途 |
|---|---|---|
| 40 点（Grade C） | 基本版 DD 資料の出力 | データが形になった段階のサマリーレポート。自分用・親族等への共有向け |
| 60 点（Grade B） | 詳細版 DD 資料の出力 | 金融機関・売主取引など第三者への説明資料（エグゼクティブサマリー・KPI・キャッシュフロー履歴・改ざん防止記録つき） |
| 70 点 | 物件の公開掲載（将来機能） | マーケットプレイス掲載（未実装） |
| 80 点（Grade A） | 検証済みバッジ | DD 資料・物件ページに「検証済み」表示 |
スコアは月次で自動的に記録・保存されます。物件詳細画面から、過去のスコア推移を確認できます。前オーナー所有期間のスコアもその物件の履歴として保持され、譲渡時に引き継がれます。
スコアに関するご質問は、下記までご連絡ください。
OY.AI 運営事務局
メール: oyai.support@gmail.com